南京二手房交易流程全攻略
2、交易服务费:
房改房:100元
存量房:3元/平方米
3、产权登记费:
房改房:40元
存量房:80元
4、配图费:
20元
5、共有权证工本费:
10元/本
三、银行按揭贷款:
如果购房人(以家庭为单位)第一套购房商业贷款可享受现银行利率的7折,
商业贷款第一套首付30%,第二套首付提高10%。
重要提醒:在贷款前需进行个人资信的审核,如银行有不良记录(借款不按时还款)可能无法审核经过!
买卖双方提供的贷款资料:
1.二手房买卖契约原件1份;
2.申请人夫妻双方身份证复印件1份;
3.申请人夫妻双方户口簿复印件1份;
4.结婚证/离婚证复印件/单身证明原件1份;
5.收入证明原件1份;
6.土地证复印件1份;
7.卖方身份证复印件1份;
8.卖方原产权证复印件1份;
9.买方如是外地户口需提供暂住证.
10.如果公积金贷款需提供公积缴存单.
资料内容仅供您学习参考，如有不当或者侵权南京二手房交易流程全攻略，请联系改正或者删除。
资料内容仅供您学习参考2025南京最新二手房交易流程，如有不当或者侵权，请联系改正或者删除。
四、交房的主要内容
①内部设施
②清算费用及过户(包括水、电、煤气、物管费、有线电视、电话等)
2、核查房屋的内部设施
3、清算物业费、水、电、煤气等欠费
4、物业处资料更新及水过户
5、电过户
6、煤气过户
7、有线电视过户
8、电话、宽带过户(需卖方陪同)
9、钥匙交接,签署《物业交接确认书》
五、交易时间表
1、交定金,签定合同,约定首付款时间,并于当日过户。
2、如原产权有贷款,过户前先进行还贷解押的手续,时间3-30天不等,每个银行不一样。
3、产权过户为七天,同时进购房人的贷款申请。(如是全现金购房领证当日即将剩余付清同时交房)
4、七天后拿产权证送到银行抵押,土地证变更。
5、如是商业贷款约7-15天下款,公积金或组合贷款约1-2个月下款(下款至房主名下)
6、房主收到银行贷款同时交付房屋。
(注:现是年底,银行的贷款申请和放款时间都有延迟现象)
二手房买卖九种典型纠纷提前了解免麻烦
纠纷一:逾期支付房款引起的纠纷
资料内容仅供您学习参考，如有不当或者侵权2025南京最新二手房交易流程，请联系改正或者删除。
下家逾期支付房款时,上家能够要求继续付款之外,还能够要求下家支付相应的利息或合同中约定的逾期
付款违约金,上家还要以根据自己的意愿解除合同,不再出售房子了。下家要注意的是,如双方在房屋买
卖合同中约定下家用银行贷款支付部分房款,而到时由于贷款政策调整或别的原因银行未能足额放贷的话,
下家依然要承担逾期付款的违约责任。
纠纷二:逾期交付房屋引起的纠纷
上家在合同约定的交房时间还未交房,除了有一些正当的理由,比如下家未按时付款,否则要对下家承担
违约责任。
纠纷三:逾期办理过户手续引起的纠纷
上家或下家都有可能想毁约而迟迟不去办理过户手续,但下家想毁约时主要采用不支付房款的方法,因此
一般是上家不办过户手续,这时,下家如果对这套房子志在必得,一定要尽早起诉,同时为避免上家另将
房屋转卖她人,最好将房屋进行保全。
纠纷四:要求返还定金引起的纠纷
按定金的性质,能够分为立约定金,违约定金等等,约定哪种定金,关键要看定金合同中是怎么约定。
纠纷五:因中介行为引起的纠纷
如上家或下家在与中介公司签订居间合同后,由于避开中介公司进行交易或签订买卖合同后毁约,造成中
介公司中介费的损失,中介公司能够根据居间合同追究其责任。又如中介公司在进行居间和代理时,不规
范不尽责而造成的纠纷。
纠纷六:要求解除房屋买卖合同或确认房屋买卖合同无效引起的纠纷
要求解除合同或确认合同无效,一般是在另一方有重大违约行为的情况下发生的,这类案件一般还会伴随
着赔偿损失的请求,法院在审理这类案件时会根据双方的过错程度的不同,来判定各方承担的责任。
纠纷七:因房屋质量引起的纠纷
资料内容仅供您学习参考，如有不当或者侵权，请联系改正或者删除。
由于上家交付的房屋存在质量问题,遭到下家索赔或要求解除合同。根据有关规定,如果上家故意隐瞒房
屋质量瑕疵应承担赔偿责任,如果上家已就房屋质量的问题明确告知下家的,那上家不承担责任。
纠纷八:因”黑白合同”引起的纠纷
”黑白合同”指的是在二手房买卖过程中, 买卖双方就同一房屋买卖签订的数份不同价格的合同。送至房
产交易中心登记的叫”白合同”, 只供登记用。双方私下留存的叫”黑合同”, 作为交易的真实成交价格。
纠纷九: 因户口迁移引起的纠纷
房屋交付后, 下家才发现房内有上家的户口或她人的户口, 即使合同中约定上家应当保证户口迁走, 但这
类纠纷诉至法院还是不会被受理。因此此类纠纷暂时不能经过法律途径解决。
随着各地住房制度改革进程的加快, 二级市场的开放力度不断加大, 二手房买卖日渐红火, 二手房由于具
有位置好、 价格低的优势, 被众多的消费者青睐, 可是, 旧房买卖毕竟不像新房那样一目了然, 购买二手
公房上当受骗后的追索和赔偿难度要比新商品房难得多。因此, 在选购二手房时, 要特别注意产权、 房屋
结构等问题。
一、 弄清二手房的产权情况
在旧房交易中, 产权证是最重要的。由于房屋不同于其它日用品, 价值量巨大, 法律对房屋的保护主要是
对有合法产权的房屋进行保护。根据中国《城市房地产管理法》第59 条规定: "国家实行土地使用权和房
屋所有权登记发证制度。"因此, 购买二手房时, 一定要弄清楚房屋的权属, 凡是产权有纠纷的, 或是部分
产权( 如以标准价购买的公有住房) 、 共有产权、 产权不清、 无产权的房子, 即使房子再合适都不要购
买, 以免成交后拿不到房屋产权证, 同时也会引起许多不必要的麻烦。另外, 要特别注意产权证上的房主
是否与卖房人是同一个人。在验看产权证时, 一定要查看正本而且要到房地产管理部门查询此产权的真实
性。
由于中国房改政策在房改进程的不同发展阶段实行不同的政策, 因此, 如果是以标准价购买的公有住房,
资料内容仅供您学习参考，如有不当或者侵权2025南京最新二手房交易流程南京二手房交易流程全攻略，请联系改正或者删除。
要注意是否已经按成本价补足费用, 或者已与原单位确定了如何按比例分成。另外, 有些单位在向职工售
房时, 为了维持单位人员的稳定, 与职工签订有服务合同, 原单位还有优先购回权。因此, 要确认原单位
是否同意该房子的出售。
当前对于军队、 医院、 学校的公有住房一般还不允许上市出售, 因此对这类房子一定要确认有原单位公
盖同意出售才能放心购买。
二、 了解二手房的房屋结构
二手房的房屋结构比较复杂, 有些房子还经过多次改造, 结构一般较差。因此, 购买二手房时, 不但要了
解房屋建成的年代、 建筑面积和使用面积是否与产权证上标明的相一致、 房屋布局是否合理、 设施设备
是否齐全完好等情况, 更要详细考察房屋的结构情况, 了解房屋有无破坏结构的装修, 有无私搭、 改建造
成主体结构损坏隐患的情况。
另外, 购买二手房还要对房屋进行实地考察, 了解户型是否合理, 有没有特别不适合居住的缺点, 天花板
是否有渗水的迹象, 墙壁是否有裂纹或脱皮等明显问题。
如果存在上述问题, 则不要购买, 以免购买后既要加大维修费用, 又时刻面临不安全的危险。
三、 实地看看二手房的周边环境和配套设施
随着人们生活水平的提高, 对居住区环境及配套设施设备的要求也越来越高。新建房屋会随着房屋竣工和
入住的完成, 逐步改进住区环境, 一般会向更好的方向发展。而旧房子的周边环境已经形成多年, 一般很
难改变。因此, 购买旧房时, 要认真考察房屋周围有无污染源, 如噪音、 有害气体、 水污染、 垃圾等, 另
外还有房屋周边环境、 小区安全保卫、 卫生清洁等方面情况。
对房屋配套设施设备的考察主要有: 水质、 水压, 供电容量, 燃气供应, 暖气供应情况及收费标准, 电视
资料内容仅供您学习参考，如有不当或者侵权，请联系改正或者删除。
接收的清晰度等。另外还要观察电梯的品牌、 速度和管理方式, 是否安全、 便捷并提供24 小时服务。如
有机会最好走访一些老邻居, 对房屋及周围环境设施做更多的深入了解。
总之, 要充分了解售房人售房的真实目的, 避免接手一个垃圾房。购买二手房的目的本是想改进一下居住
条件, 可是如果对二手房了解不全面, 却会给日后生活带来更多烦恼。
四、 考察一下二手房的物业管理
购买房屋是一次性的消费支出, 而物业管理水平的高低则直接影响到日后长期的居住生活质量。因此, 人
们不论购买新房还是旧房, 都越来越关注房屋的管理水平。良好的物业管理不但能够弥补房子的一些不足,
还能给生活、 工作带来更多的便利。
对物业管理的考察, 主要是考察物业管理企业的信誉情况, 要对其管理的物业进行走访, 看保安人员的基
本素质、 保安装备, 管理人员的专业水平和服务态度, 小区环境卫生、 绿化等是否清洁、 舒适, 各项设
施设备是否完好、 运行正常等, 由此能够大致看出一个企业的管理水平, 最终评价是以质优价廉为好。
还要了解物业管理费用标准, 水、 电、 气、 暖的价格以及停车位的收费标准等, 了解是否建立了公共设
施设备维修养护专项基金, 以免日后支付庞大的维修养护费用, 出现买得起房住不起房的情况发生。
五、 买二手房选个安全中介
当前在许多城市, 虽然已放开了住房二级市场, 但**职能一般只是在两头把关, 即审批入市资格和办理产
权转移登记手续, 而中间的交易过程则完全由买卖双方自行操作。而二手房的买卖要比商品房复杂得多,
因此, 买卖双方都需要中介机构帮助代为办理交易手续。当前中介服务机构的操作还不完善, 良莠不齐,
经常发生中介机构与委托人发生矛盾、 冲突的事情。因此, 中介机构的选择就显得尤为重要。
首先要选择经**行业主管部门批准、 已取得执业资质的中介公司。要亲自到中介机构办公场所进行考察,
资料内容仅供您学习参考，如有不当或者侵权，请联系改正或者删除。
根据人员素质, 办公设施现代化程度, 信息量和人气等现象可初步判断该公司处在何种档次上。同时, 在
委托中介机构代理之前, 还要详细询问中介公司都能确切地提供哪些服务项目, 如何收费? 如果未能如愿
成交, 如何退款? 如果买卖双方发生纠纷, 中介公司有无能力负责赔偿损失等。
中介机构提供的另一项重要服务就是房屋作价评估。由于住房二级市场刚刚起步, 成交量少, 没有多少可
供选择对比的实例, 对于一般居民来说, 准确地对房屋进行估价就显得非常困难。因此, 也要委托取得资
质的中介评估机构对房屋进行基本客观的估价, 使买卖双方都能感觉物有所值, 皆大欢喜。
另外, 如果对二手房买卖没有把握, 最好能聘请房地产方面的专业律师做顾问, 特别是对产权等关键问题
进行把关, 以免上当受骗。当前在住房二级市场上的律师收费还没有统一标准, 因此, 要事先了解律师的
收费和提供的相应服务都有哪些。
六、 二手房的交易手续要在交易场所完成
购买二手房时要亲自到交易场所办理转让手续。有些人购房时, 一怕麻烦, 二容易轻信别人, 三为了节省
一点交易手续费, 在售房人的花言巧语下, 由售房人全权代办交易手续, 结果拿到手的产权证有可能是假
的, 房屋所有权得不到应有的法律保护, 引起纠纷; 或是在多年之后再转让房产时, 才知上当受骗, 这方
面的案例即使在法律制度比较健全的香港也都时有发生。因此, 购买二手房时, 买卖双方一定要到**指定
的房地产交易场所办理产权转让手续, 按国家规定交纳各种交易费用, 领取**颁发的产权证, 最好买卖双
方能一手交钱一手交房( 指产权证) 。切不可因小而失大。只有这样, 才能买到放心合适的房子。
保障利益 二手房买卖合同须写明四大条款
房屋买卖合同是保证购房者利益的重要依据, 而由于二手房的背景以及交易过程相对复杂, 经常发生买卖
双方由于二手房合同内容不够完备而引发纠纷的现象。对此, 业内人士建议, 购房者在签订二手房买卖合
同时必须写明”四大条款”。
